海西州房地产市场发展现状、存在问题及下一步打算

　　近年来，海西州认真贯彻落实国家和省关于房地产业的各项调控政策以及2017年中央经济工作会议出台的针对房地产市场的调控意见，结合全州房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，研究提出相应对策建议，保障房地产市场健康发展。

　　一、房地产市场发展现状。从2009年至今,海西州共开发房地产项目56个，共计2.1万套。共有房地产企业31家，其中二级资质1家、三级资质7家、四级资质9家、其余均为暂定级，房地产从业人员共计1223人，今年上半年房地产从业人员数量及劳动报酬同比分别增长26%和33.9%。今年海西州正在开发的房地产建设项目7个，计划总投资12.5亿元，已完成投资8.5亿元。目前全州商品房待售面积48.81万平方米。1至7月份，商品房累计销售面积6. 4 万平方米，同比增长62%。

　　二、存在的问题。一是房地产市场活力不足。海西州大部分居民选择在西宁等城市购房，州内住宅刚性需求不足。大量干部周转房的建设基本满足多数单位职工住房需求，商品房购置需求不强。同时，改善型住房开发较少等原因导致房地产销售进度放缓。二是开发项目品位不高。海西州大部分房地产开发企业层次低，开发样式单一，部分开发企业建设的小区绿地面积达不到设计要求。住宅小区内配套设施不完善，缺乏统一标准，难以满足生活、娱乐等需求，居民购买欲望不强。三是住房产品相对单一。海西州房产市场以90平米至100平米的户型为主，而小户型、大户型和独立别墅等住房相对较少。针对海西州少数民族群居的生活习惯对大户型住房需求较大，而中低收入或独居家庭对小户型需求较大，目前相对单一的住房产品，楼盘户型比例不尽合理，不能满足不同群体购房需求，导致房地产市场乏力。四是房地产企业资金链紧张。海西州房地产开发企业规模较小，自有资金少，以期房预售为主，销售旺季资金回笼快，销售淡季资金周转困难，导致发展较为缓慢。由于近年来银行大幅收紧房地产开发贷款，大多数中小房企拿不到贷款，目前，全州仅有1家房地产开发公司获得1亿元左右贷款。五是住房租赁市场潜力挖掘不够。随着大型工业项目落地和旅游市场不断升温，大量劳动力流入海西州，租房需求加大，而海西州出租房源比较缺乏。城中村棚改项目的实施，拆除大量自建出租房屋，外来务工者面临无房可租问题。六是后期物业管理服务相对滞后。全州登记注册的物业企业49家，住宅小区共计227个，其中127个小区实行物业管理,但普遍存在管理不到位、发展滞后等问题。

　　三、下一步工作打算。一是创造良好的发展环境。出台《房地产去库存实施意见》等文件，引导企业将未开发房地产用地调整为新兴产业、旅游产业等项目用途。鉴于海西州产城融合型发展特点，立足于房地产市场对产业依赖程度较高的实际，合理调控土地供应结构和投放数量，减少商业开发用地供应，平衡供应需求。通过降低准入条件，实行优惠汇率，优先配置信贷规模，为农民工、进城农牧民购房提供“农牧民安家贷”住房贷款业务，支持农牧民进城购房。二是优化产品结构。以保障性住房建设为重点，加快各类保障房、棚户区改造房和普通商品住房建设步伐，解决低收入困难家庭住房问题。调整用地结构，合理提高住宅用地比例，加大改善性住房建设力度，适时规划建设一批现代化高标准住宅小区，提升城区住宅档次，满足不同层次住房需求。三是提高物业管理服务水平。房地产开发商在项目建设的同时，按规定选聘具有资质的物业管理企业实施前期物业管理，并签订前期物业管理委托合同。加大对物业管理企业的考核、指导和管理力度，鼓励大型房地产企业自行设立物业公司，提倡成立物业联盟，开展业内自评，实行末位淘汰，进一步整顿、规范物业管理市场，提高物业管理水平和服务质量。如：对全州行政事业单位的办公区住宅小区和保障性住房小区的物业管理捆绑，统一委托给有资质、有实力的物业公司集中管理，既规范小区管理又平衡物业收支。四是加大房地产销售力度。继续推进棚改货币化安置，通过鼓励开发企业让利等措施，推动库存普通商品房转化为棚户区改造安置住房。结合当前旅游市场的影响力，组织大型房地产公司召开房地产销售推介会，促进房地产去库存。结合公积金政策调整，把有能力有意愿的个体工商户和农民工逐步纳入住房公积金体系,扩大公积金覆盖范围，刺激房地产市场消费。培育住房租赁市场，引导房地产开发企业将出租空置商品房。